یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چندگاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارایه می کنیم.

تعریف اجاره

اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.

مستاجر: اجاره کننده

موجر: اجاره دهنده

عین مستاجر: مورد اجاره

مال الاجاره: اجاره بها

اجرت المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می گیرد.

20 نکته در مورد اجاره اماکن مسکونی

پس از وضع مقررات ثبتي ناظر به معاملات اموال غير منقول اين مساله در رديف مسايل پربحث مطرح شده است كه آيا معاملات اموال غير منقول ثبت شده بدون تنظيم سند رسمي باطل است؟ آيا تنظيم كنندگان مقررات ثبتي با وضع مقررات مزبور خواسته اند فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را مثلاً فاقد هرگونه اثر و كان لم يكن اعلام كنند؟ 
با نگاهي به مقررات قانون ثبت و بررسي نتايج اجراي آن, آشكار مي شود كه اهداف وضع اين مقررات, ايجاد نظم حقوقي در روابط مالي و معاملاتي اشخاص در حد امكان و رفع ابهام و دفع منشاء كشمكش و تنگ كردن هر چه بيشتر زمينه بروز دعاوي و مشاجرات و نيز فراهم ساختن شرايط اشراف و كنترل قواي حاكمه نسبت به اموال و معاملات و امكان تصميم گيري و برنامه ريزيهاي ضروري براي اداره كشور بوده است.

 با ثبت اسناد و املاك فرصت بحث و گفتگو در مورد صحت تاريخ و اصالت مندرجات و امضاي ذيل سند , از بين مي رود, ( ماده 70 قانون ثبت) و سند رسمي به عنوان يك دليل روشن و خالي از بسياري از ابهامات, به تحقق يك معامله و تعهد و يا تعلق مال معين به شخص خاص, دلالت مي كند. ثبت اسناد و املاك همچنين راه را براي دخالتهاي لازم و فعاليتهاي مناسب نظير وضع و اجراي مقررات مالياتي براي معاملات و تعهدات و مقررات مساعد براي تصميم و توسعه بهره برداري بهتر و مفيدتر از املاك و اراضي, هموار مي سازد. 

در اين ميان يكي از اهداف الزامي كردن ثبت معاملات مربوط به اموال غير منقول, علاوه بر اهداف مذكور در بالا, جلوگيري از سوء استفاده مالكين از راه انجام معاملات متعارض نسبت به مال غير منقول و دريافت مكرر وجه به عنوان ثمن يا قسمتي از آن, از طرفهاي متعدد معاملات است؛ اما اين هدف همانطور كه ديديم مسلماً يك هدف منحصر يا مهمترين هدف نمي باشد. 
با در نظر گرفتن قواعد و اصول حقوقي و در نظر داشتن اهداف مذكور در بالا بايد حكم فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را استنباط كرد. در راه اين استنباط نه مي توان يك طرفه ذهن را در مسير اهداف مذكور ثابت كرد و نه مي توان بي توجه به آن, قواعد و اصول حقوقي را بدون اجراي يك تكنيك تفسيري مناسب عرفي, منشاء استنباط قرار داد. 
بنابر مطالب بالا, موضوع اين مقاله, از حيث دامنه شمول, فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي است, كه وضعيت و حكم ساير معاملات مربوط به مال غير منقول نظير سلح آن از بحث اين مقاله نيز روشن شود. اما موضوع اين مقاله منحصر به فروش مال غير منقول با سند عادي نيست بلكه فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند عادي را هم در بر مي گيرد. 
پس از بيان مقدمه بالا, مطالب اين مقاله را در دو گفتار مي آوريم و در پايان مسايلي را كه با موضوع مقاله ارتباط دارد بررسي مي كنيم: گفتار نخست _ وضعيت حقوقي فروش مالي غير منقول بدون تنظيم سند رسمي. گفتار دوم _ آثار فروش مالي غير منقول بدون تنظيم سند رسمي. 

قانون جدید نحوه اجرای محکومیتهای مالی که در سال ۹۴ به تأیید مجمع تشخیص مصلحت نظام رسیده است جهت اجرا ابلاغ گردید؛ متن قانون به شرح ذیل است : 

 حجت الاسلام والمسلمین جناب آقای دکتر حسن روحانی ریاست محترم جمهوری اسلامی ایران

عطف به نامه شماره ۷۷۹۰۲/۳۲۸۶۹ مورخ ۲/ ۷/ ۱۳۸۵ در اجرای اصل یکصد و بیست‌ و سوم (۱۲۳) قانون‌ اساسی جمهوری ‌ اسلامی ‌ ایران قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب جلسه علنی روز سه‌شنبه مورخ ۱۵/ ۷/ ۱۳۹۳ مجلس که با عنوان لایحه به مجلس شورای اسلامی تقدیم و مطابق اصل یکصد و دوازدهم (۱۱۲) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران به مجمع محترم تشخیص مصلحت نظام ارسال گردیده بود با تأیید آن مجمع، به پیوست ابلاغ می‌گردد.

رئیس مجلس شورای اسلامی- علی لاریجانی

وزارت دادگستری

در اجرای اصل یکصد و بیست و سوم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران به پیوست «قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی» که در جلسه علنی روز سه‌شنبه مورخ پانزدهم مهر ماه یک هزار و سیصد و نود و سه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۳/ ۳/ ۱۳۹۴ از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام موافق با مصلحت نظام تشخیص داده شد و طی نامه شماره ۲۳۷۷۸/۹۵ مورخ ۷/ ۴/ ۱۳۹۴ مجلس شورای اسلامی واصل گردیده، جهت اجرا ابلاغ می‌گردد.

رئیس جمهور- حسن روحانی

قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی

ماده۱- هر کس به موجب حکم دادگاه به دادن هر نوع مالی به دیگری محکوم شود و از اجرای حکم خودداری کند، هرگاه محکومٌ‌به عین‌معین باشد آن مال اخذ و به محکومٌ‌له تسلیم می‌شود و در صورتی‌که ردّ عین ممکن نباشد یا محکومٌ‌به عین ‌معین نباشد، اموال محکومٌ‌علیه با رعایت مستثنیات دین و مطابق قانون اجرای احکام مدنی و سایر مقررات مربوط، توقیف و از محل آن حسب‌ مورد محکومٌ‌به یا مثل یا قیمت آن استیفاء می‌شود.

1_قانون سه روز پیرتر از دنیاست (استونی)

2_قلم و جوهر بهترین شهودند (پرتقالی)

3_ قضاوت باید گوش بزرگ و دست کوچک داشته باشد (المانی)

4_حقیقت ، دختر زمان است  (ایتالیایی)

5_قانون غالبا دندان خود را نشان میدهد ولی گاز نمی گیرد (انگلیسی)

6_حقیقت سنگین است ، لذا عده ای معدود حاضرند انرا حمل کنند (عبری)

7_حقیقت را میتوان خم کرد ولی نمیتوان انرا شکست (ایتالیایی)

8_حرف حق شمشیری است برنده (فارسی)

9_قاضی که بی گناهی را محکوم  سازد , وجدان خود را محکوم کرده است (سوئدی)

10_حقیقت غالبا در یک استخر زشت پنهان است (چینی)

11_قانون چاه بی انتهاست ، هر که گرفتارش شد کارش ساخته است (چینی)

12_قاضی خوب همسایه بد است (امریکائی)

اظهار نامه چیست ؟ و از آن به چه منظوری استفاده می‌گردد ؟ 

از جمله اوراق قضایی که شهروندان در مسایل حقوقی خود به نحوی با آن برخورد می‌نمایند، اظهار نامه می‌باشد. فردی که در امری خود را صاحب حق می‌داند، حتماً لازم نیست برای مطالبه حق خویش اقدام به اقامه دعوی نماید زیرا ممکن است با درخواست ‌شفاهی از کسی که بایستی این حق را ادا نماید به مقصود خویش نایل گردد.

اما در برخی موارد بایستی این مطالبه را اثبات نماید و چون اثبات مطالبه شفاهی به نوعی مشکل است، بنابراین با تنظیم اظهار نامه و ارسال آن برای مخاطب به طور رسمی اقدام به مطالبه حق خود می‌نماید. البته لازم به ذکر است که مطالبه حق تنها در صورت ارسال برگ اظهار نامه از سوی مراجع قضایی اثبات می‌گردد.

خواهان حق زمانی می‌تواند حق خود را از طریق اظهار نامه مطالبه نماید که بر اساس توافق طرفین یا به موجب قانون یا عرف موعد مطالبه آن فرا رسیده باشد.
در برخی از موارد هم ارسال اظهار نامه قبل از اقامه‌ی دعوی مورد نظر ضروری است مثلاً زمانی که محلی را به طور امانی به کارگر، سرایدار، خادم و به طور کلی به هر امین دیگری سپرده‌ایم، اگر شخصی مورد نظر از استرداد مال امانی امتناع نماییم که محل امانی را پس دهد. در صورتی که شخص امانت دار پس از ۱۰ روز از زمان ابلاغ اظهار نامه محل مزبور را بازپس ندهد، متصرف عدوانی محسوب می‌گردد. بنابراین در این مورد می‌توان دعوی رفع تصرف عدوانی را مطرح نمود و از مزایای این دعوی که خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی می‌گردد، استفاده کرد.

با توجه به مطالب عنوان شده نباید تصور کرد که اظهار نامه فقط به منظور مطالبه حق تنظیم می‌گردد بلکه هر شخصی می‌تواند هر نوع اظهاری که راجع به معاملات، تعهدات یا روابط دیگر خود با طرف مقابل دارد را از طریق رسمی یعنی با تنظیم و ارسال اظهار نامه به طرف خود اطلاع دهد. ذکر این نکته نیز ضروری به نظر می‌رسد که در تنظیم اظهار نامه نمی‌توان خارج از نزاکت و اخلاق عمل نمود و از الفاظ رکیک و مستهجن استفاده کرد. چون مراجع قضایی (دفاتر دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد) از ابلاغ اظهار نامه‌هایی که خارج از نزاکت می‌باشد خودداری می‌نمایند.

زمانی که چک به صورت صحیح و مطابق با قانون صادر گردد و صادر کننده آن مسجل گردد و دلیلی خلاف آن خدشه ای بر اعتبار آن وارد ننماید ، در اصطلاح حقوق دانان چک کیفری می گردد .

به تعبیری دیگر این که اگر چک در همان روزی که صادر می گردد تاریخ همان روز بر روی آن درج گردد و از زمان صدور چک و یا گواهی نامه ی عدم پرداخت ظرف شش ماه در صورت بی محل بودن فرم زده شود و طرح شکایت گردد ، بهترین وسیله ی پرداخت محسوب می گردد در صورتی که سفته فاقد این صفت بوده و در هیچ شرایطی نمی تواند با چک برابری کند که این از موارد اختلاف و تفاوت های چک با سفته است .

چک مستقیماً سند پرداخت و یا وسیله پرداخت محسوب می شود . بدین معنا که کسی که اقدام به صدور چک می نماید چه این که به صورت کیفری و یا حقوقی طرح گردد ، به نوعی به طرف مقابل این امکان را داده است که مستقیماً به بانک مراجعه کند وطلب خود را به مقدار مندرج در چک دریافت دارد . شاید این جمله ی عوامانه درست باشد که چک یعنی پول نقد ، در جمله ای کامل تر می توانیم بگوییم صدور چک در زمان پرداخت منوط یه شرطی نمی باشد ، اما در خصوص سفته باید گفته شود لاشه ی سفته اصولاً مؤید و نشان دهنده ی این است که صادر کننده ی سفته تعهدی به طرف مقابل داشته که تعهد خود را در قالب سفته به طرف مقابل ارائه نموده است تا در سر رسید معین به دارنده ی سفته پرداخت نماید .

اگر سفته در بهترین شکل ممکن و به صورت صحیح انشا گردد، مؤید رسید طلب است و جنبه ی حقوقی داشته و با چک حقوقی نیز مشابهت دارد و بر علیه صادر کننده ی آن نمی توان شکایت کیفری طرح نمود و دارنده ی سفته در صورت عدم دریافت طلب در موعد سر رسید می تواند از صادر کننده ی سفته به محاکم حقوقی طرح دعوی حقوقی و دادخواست تقدیم نماید .

در پایان لازم است توضیح داده شود که به دلیل عدم آگاهی بعضی شهروندان ، گاهی اوقات جایگاه اجتماعی سفته و چک نادیده گرفته می شود و بدون آن که آثار آن دو مورد بررسی قرار گیرد ، فرد در موارد استفاده از چک و سفته دچاراشتباه شده و کاربرد این دو سند به صورت غلط ارزیابی می گردد.

به عنوان مثال فردی برای تضمین طلب خود از سفته استفاده می نماید ، در صورتی که شاید در این زمینه ی مورد نظر جایگاهی برای سفته نبوده و استفاده از یک برگ چک صحیح که دارای آثار کیفری باشد ، گزینه ی مناسب تری باشد و بالعکس برای تضمین کننده ی سفته مناسب تر است . البته لازم به ذکر است که موضاعات ذکر شده گویای نقطه ضعف سند سفته  نبوده بلکه سفته دارای جایگاهی متناسب با خود بوده و به مانند سندی محکم تضمین کننده بسیاری از تعهدات و معاملات رایج می باشد

1- طلاق زوجه غایب مفقود الاثر : این مورد ظاهرا در تمام كتب فقهی ذكر شده اگر مردی چهار سال تمام غایب مفقود الاثر بوده و خبری از حیات و ممات او در دست نباشد همسر وی می تواند به دادگاه رجوع و تقاضای طلاق كند.

2- عجز و امتناع زوج از پرداخت نفقه.

3- خودداری زوج از انجام وظائف زوجیت: مرحوم میرزای قمی در كتاب جامع الشتات در مورد بد رفتار بودن زوج می گوید: شكی نیست در اینكه چنانچه زوج را حقوق چند بر زوجه است كه در تخلف از آنها زوجه ناشزه است همچنین زوجه را بر زوج، حقوقی چند هست كه در تخلف آن زوج ناشز می شود و حقوق زوجه بر زوج است كه نفقه و كسوه او را موافق شریعت مقدسه بدهد و با او بدون وجه شرعی كج خلقی نكند و او را اذیت نكند پس هر گاه زوج تخلف كرد از حقوق زوجه و مطالبه زوجه نفعی نكرد به حاكم شرع رجوع می كند و بعد از ثبوت در نزد حاكم او را الزام و اجبار می كند بر وفای حقوق و اگر تخلف كرد، تعزیر می كند و هر گاه زوجه راضی نمی شود بر بقای بر تحمل نشوز زوج، حاكم الزام می كند زوج را بر رعایت حقوق یا بر طلاق دادن زوجه و هر گاه برای حاكم علم حاصل شود. به اینكه زوج سلوك به معروف نمی كند و وفای به حقوق زوجه نمی كند او را اجبار می كند بر طلاق و این اجبار منافی صحت طلاق نیست.

4- عسر و حرج زن در بقاء زوجیت: اصطلاح عسرو حرج بعد از انقلاب وارد قوانین شد و لباس قانونی در 2 مورد به خود گرفت یكی در خصوص مستأجر كه حكم تخلیه او صادر شده و دیگری در مورد طلاق كه به درخواست زن صادر می شود. اولین بار پس از انقلاب ماده 1130 قانون مدنی در سال 61 اصلاح گردید و به دادگاه اجازه داد چنانچه دوام زوجیت را موجب عسرو حرج زوجه بداند زوج را اجبار به طلاق كند. پرچمدار این قضیه در فقه مرحوم سید محمد كاظم طباطبایی یزدی صاحب عروه است كه می توان از جمله مبنای تدوین این ماده را در فتوی ایشان یافت.ایشان می فرماید از اخبار استفاده می شود هر گاه طلاق ندادن زن و نگاهداشتن او در قید زوجیت موجب شود كه بطور قهری یا اختیاری در معرض فعل حرامی قرار گیرد بهتر و شاید لازم است كه به منظور جلوگیری از وقوع گناه از آن قید رها گردد و برای حفظ او و احتراز گناه حكم به طلاق داده شود در سال 70 قانونگذار مجددا ماده 1130 را اصلاح كرد البته این اصلاح بیشتر اصلاح عبارتی بود عبارت برای جلوگیری از ضرر و جرح در اصلاحیه سال 70 حذف گردید.

بر اساس تعاريف قانوني، قرضه، برگه‌اي است که بيانگر مبلغي وام با بهره معين بوده و قابل معامله نيز است.ماده ۵۲ قانون تجارت، اوراق قرضه را اين‌گونه تعريف مي‌کند: «ورقه قرضه عبارت است از برگه قابل معامله‌اي که مبلغي وام با بهره معين را معرفي مي‌کند که تمامي ‌آن يا بخش‌هايي از آن در موعد يا مواعد معيني بايد مسترد شود.» طبق ماده ۲ قانون تأسيس بورس اوراق بهادار مصوب سال ۱۳۴۵، علاوه بر شرکت‌هاي سهامي (عام)، شهرداري‌ها، مؤسسات وابسته به دولت و خزانه‌داري کل مي‌توانند تحت شرايط مقرر در قوانين و تشکيلات خود اقدام به صدور اوراق قرضه کنند همچنين طبق قسمت اخير ماده ۵۲ قانون تجارت، براي ورقه قرضه ممکن است علاوه بر بهره، حقوق ديگري نيز شناخته شود.

قانون تجارت براي حفظ و استيفاي حقوق دارندگان اوراق قرضه که توسط شرکت‌هاي سهامي عام صادر مي‌شوند، حقوقي را به آنها اعطا کرده است؛ از جمله اين ‌که چنانچه اوراق قرضه قابل تعويض با سهام شرکت باشد، مجمع عمومي فوق‌العاده بايد بنا به پيشنهاد هيئت مديره و گزارش خاص بازرسان شرکت، مقارن اجازه انتشار اوراق قرضه، افزايش سرمايه شرکت را حداقل برابر با مبلغ قرضه، تصويب کند که در اين صورت حق تقدم (حق رجحان) سهامداران شرکت در خريد سهام قابل تعويض با اوراق قرضه خود بخود منتفي خواهد بود (ماده ۶۳ قانون تجارت) و اين حق اساساً به دارندگان اوراق قرضه تعلق مي‌گيرد که با تعويض اوراق قرضه خود با سهام شرکت، در زمره دارندگان سهام شرکت قرار گيرند. 

گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا (تصفیه) حساب های شهرداری و دارائی و غیره اقدام نماید در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می نمایند و در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه می گویند.

آیا دو واژه قولنامه و مبایعه نامه یکسان هستند؟

برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه می دانند یعنی قول مکتوب و بر این مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمی توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف دیگر مبایعه نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد قرارداد خرید و فروش می دانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه نامه را به انجام تعهداتش می توان درخواست کرد. باید توجه داشت آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمی توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را بر آنها بار کرد.

اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟

قولنامه مانند سایر قراردادهائی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.

وجه التزامی (اجباری) که در قولنامه قرار داده می شود چیست؟

طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می کنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (معهد له) باشد، این مبلغ را وجه التزام می گویند.

آیا می دانید مالکان در چه صورتی می توانند فورا ملک خود را که درتصرف مستأجر است، تخلیه نمایند؟  

برای تخلیه فوری ملک به شرایط ذیل توجه فرمایید:
قرار داد اجاره غیر رسمی ( یعنی در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد) حال این قرار داد توسط موجر و مستاجر روی یک برگ کاغذ تنظیم شده باشد یا توسط دفاتر آژانس املاک ( بنگاه های املاک) تنظیم شده باشد، در این صورت فرقی نمی کند، اما حتماً باید در انتها ی آن علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد قرارداد هم آن را امضا کرده باشد.

۱- مدت اجاره منقضی شده باشد.
۲- یا مستاجر از پرداخت بیش از سه ماه مبلغ اجاره، امتناع ورزد.
۳- یا در صورت شرط عدم انتقال به غیر اجاره داد باشد.
۴- یا محل مورد اجاره را مورد استفاده ( غیر مشروع) کرده باشد. و یا به هر علت دیگر…

در این صورت موجر می تواند در عریضه خود ( دادخواست به شورای حل اختلاف) محل وقوع ملک مراجعه کند و خواسته ی خود را دستور تخلیه بنویسید نه حکم تخلیه و پس از بررسی این مرجع قضایی دستور تخلیه ملک صادر می شود . شایان ذکر است اگر تقاضای حکم کند، حکم تخلیه صادر می شود که با صدور این حکم با مهلت ۲۰ روز حق تجدید نظر خواهی اعتراض ایجاد می شود. و پس از طی مدت طولانی، چنانچه حکم به نفع مالک صادر شود پس از آن مالک باید تقاضای صدوراجراییه کند. و در اجراییه ی باز مهلت ۱۰ روز اعتراض باید طی شود. چنانچه اعتراض به اجراییه نشود و یا اعتراض شد اما اعتراض او پذیرفته نشود، در این صورت تخلیه ملک انجام می پذیرد.

بنابراین با قدری تامل میان خواسته دستور تخلیه و حکم تخلیه درانجام تخلیه و فوریت آن خواهید دید که چقدر تفاوت وجود دارد.