عقد در لغت به معنای گره بستن، استوار کردن پیمان، عهد بستن، پیمان ازدواج بستن و توافق دو یا چند تن برای ایجاد یا انتفاء حقی است. ضمان در لغت به معنای قبول کردن، پذیرفتن، بر عهده گرفتن وام دیگری و ملتزم شدن به این که هرگاه کسی به عهد خود نکرد از عهده خسارت برآید، است.[1]

عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه ( ماده ۱۸۵ ق . م ) مانند عقد بیع و عقد اجاره .

عقد جایز آن است که هریک از طرفین بتواند هر وقتی که بخواهد فسخ کند ( ماده ۱۸۶ ق . م. ) مانند عقد وکالت ، عقد ودیعه ، عقد عاریه و عقد مضاربه .

عقد خیاری آن است که برای طرفین یا یکی از آنها یا برای ثالثی اختیار فسخ باشد ( ماده ۱۸۸ ق . م. ) . عقد خیاری اغلب نوعی عقد لازم است که در آن اختیار فسخ برای یکی از دو طرف یا هر دو یا ثالث وجود دارد و در عقد جایز ، خیار مفهوم و فایده ای ندارد زیرا عقد جایز عقدی است که هریک از دو طرف هر وقت که بخواهد می تواند آن را فسخ کند .

شناخت عقد لازم و جایز فواید ذیل را دارد :

۱-دو طرف در عقد لازم به آن پای بندند و هیچ یک به دلخواه نمی تواند آن را فسخ کند ، ولی طرف عقد جایز هر وقت بخواهد می تواند آن را برهم بزند .

۲- عقد جایز به مرگ ، جنون و سفه ( سفه عدم رشد یا صفت شخص بالغ که تصرفات او در اموال و حقوق خویش جنبه عقلانی نداشته باشد ) یکی از دو طرف منفسخ می شود ( ماده ۹۵۴ ق . م . ) .

اثر توافق دو طرف در لزوم و جواز عقد

هرگاه لزوم و جواز عقد حکم یا قاعده ای امری باشد ، دو طرف نمی توانند با تراضی آن را تغییر دهند ولی اگر حق باشد ، امکان سلب و اسقاط حق به صورت جزئی وجود دارد ( ماده ۹۵۹ ق . م . ) .

تفکیک عقد معلق از عقد مشروط

عقد معلق عقدی است که از حیث انشاء یا منشاء ( اثر انشاء ) یا دیگر آثار عقد به وقوع حادثه ای موکول می گردد .

عقد مشروط ، اغلب عقد منجزی است که هیچ یک از انشاء یا منشاء آن به تحقق حادثه ای موکول نشده است و شرط در عقد مشروط یک امر فرعی متصل به عقد است که در نتیجه عقد و به تبع آن حاصل می شود . تشخیص شرط و تعلیق به قصد دو طرف بستگی دارد و اگر آنان قصد خود را به روشنی ابراز نکنند باید با استفاده از قرینه های حالی و مقالی شرط را از تعلیق تشخیص داد . به گفته برخی برای ارایه مفهوم تعلیق معمولا از کلمه (( اگر )) و برای مفهوم شرط از عبارت (( به شرط اینکه )) استفاده می شود.

تفکیک عقد معلق از عقد موجل

در عقد موجل با وقوع تراضی اصل حق و رابطه دینی بین دو طرف ایجاد می شود ولی داین تا مدتی ( اجل قرارداد ) حق مطالبه دین را ندارد ؛ در صورتی که با تشکیل عقد معلق و پیش از تحقق معلق علیه اصل حق ایجاد نمی شود .

 تفکیک عقد معلق از عقد احتمالی

عقد احتمالی عقدی است که طرفین آن تعهد متقابل دارند ولی وصول یکی از طرفین عقد به اثر عقد ، بستگی به بخت و اتفاق دارد و در حین عقد نمی توان آن را معین نمود ، مانند قمار .

در عقد احتمالی معاوضه به طور منجز است و فقط مقدار عوض را رویداد مورد توافق دو طرف تعیین خواهد کرد .

ودیعه: حالتی است که شخصی مال خود را به شخص دیگری می سپارد تا از آن نگهداری کند.

به ودیعه گذار = مودع       به ودیعه گیرنده = مستودع  یا  امین    می گویند.

عاریه : حالتی است که شخصی مال خود را در اختیار دیگری می گذارد تا شخص از آن مال استفاده کند.

به عاریه دهنده = معیر     به عاریه گیرنده = مستعیر    میگویند.

تفاوت ودیعه و عاریه این است که شخص ودیعه گیرنده (مستودع) حق استفاده از مال را ندارد و فقط آنرا نگهداری میکند ولی عاریه گیرنده (مستعیر) مال را میگیرد که از آن استفاده کند.

در بقیه ی موارد به هم شباهت دارند : 1- هم ودیعه و هم عاریه هر دو مجانی هستند یعنی هم نگهداری و هم استفاده از مال کاملا مجانی  و رایگان است.  2- هم در ودیعه و هم در عاریه ، ودیعه گیر و عاریه گیر ، امین محسوب میشوند و اگر خسارتی به مال وارد شود مسئول پرداخت خسارت نیستند (مگر اینکه ثابت شود در خسارت بوجود آمده مقصر هستند.)

مثال : فرض کنید دوست شما که قصد رفتن به مسافرت را دارد کلید منزلش را به شما میدهد و از شما میخواهد در نبود او از گلدانهای وی و ماهی های آکواریوم وی مراقبت کنید از لحظه ای که شما میپذیرید، دوست شما ودیعه گذار (مودع)  و شما ودیعه گیرنده (مستودع – امین) محسوب میشوید و به رابطه ای که میان شما ایجاد شده عقد ودیعه میگویند، از این پس شما موظف هستید که به منزل دوستتان سرکشی کنید و به گلدانها آب بدهید و غذای ماهی ها را نیز بدهید (یعنی هر کاری که بطور معمول برای نگهداری لازم است) و تمام کارهایی که شما انجام میدهید رایگان و مجانی خواهد بود. حالا اگر شما به وظیفه ی معمول خود عمل کردید ولی بعد از چند روز ماهی ها مردند یا گلدانها خشک شدند، شما چون امین بوده اید (در اصطلاح حقوقی می گویند ید امانی داشته اید) وظیفه ای برای پرداخت خسارت ندارید، مگر اینکه وظیفه ی خود را انجام نداده باشید و در اثر غفلت و تقصیر شما این اتفاق بیافتد که در این حالت چون مقصر هستید باید خسارات را نیز پرداخت کنید.

مثال : فرض کنید برای چند روز می خواهید همراه خانواده به مسافرت بروید، از برادرتان میخواهید که ماشین خودش را برای این چند روز به شما بدهد از زمانی که برادرتان قبول میکند و ماشین را در اختیار شما قرار میدهد عقد عاریه برقرار شده و برادرتان عاریه دهنده (معیر) و شما عاریه گیرنده (مستعیر) محسوب میشوید، شما در این مدت از خودروی برادرتان بصورت رایگان و مجانی استفاده میکنید، اگر در این زمان مثلا موتور ماشین خراب شود یا مثلا  لاستیک آن بترکد و یا مسائل دیگری برای ماشین اتفاق بیافتد که شما در آن اتفاقات نقشی نداشته باشید، به دلیل اینکه امین هستید وظیفه ای برای جبران خسارت ندارید ، مگر اینکه اینگونه اتفاقات در اثر بی احتیاطی شما رخ دهد.

تصور کنید به کسی دینی دارید و موعد آن هم نزدیک است در نتیجه برای اینکه بتوانید از زیر بار دین رها شوید و سرموقع آن را پرداخت کنید خود را به آب و آتش می‌زنید. در همین زمان طلبکارتان می‌آید و از شما می‌خواهد برای اینکه خیالش بابت پرداخت طلب راحت باشد مالی را پیش او به رهن بگذارید. شما چه می‌کنید؟ به خواسته او چه جوابی می‌دهید؟ آیا اصلا از رهن چیزی می‌دانید؟ نگران نشوید برای اینکه ما در این متن به بیشتر سوال‌هایی که ممکن است در مورد رهن به ذهنتان خطور کند پاسخ داده‌ایم.

 توضیح یک نکته انحرافی

وقتی صحبت از رهن می‌شود ذهن ما ایرانی‌ها به سمت موضوع رهن و اجاره می‌رود؛ یعنی همان اصطلاحی که سال‌هاست به اشتباه برای اجاره‌بهایی که قرار است از مستاجر گرفته شود به کار می‌رود. پس اولین نکته این است که وقتی صحبت از عقد رهن می‌کنیم اصلا به موضوع رهن و اجاره نخواهیم پرداخت زیرا  آن اشتباهی مصطلح است که ودیعه یا همان پول پیش مرسوم را  در افواه رهن می‌گویند

 چقدر با رهن آشنا هستید؟

رهن یک عقد است؛ عقدی که در آن بدهکار مالی را به عنوان وثیقه یا اطمینان به طلبکار می‌دهد تا در صورت نپرداختن دین خود، طلبکار مال را بفروشد و طلبش را از حاصل فروش بردارد. در هرقرارداد رهن همواره سه رکن وجود دارد: راهن یا کسی که مال را به رهن می‌دهد، مرتهن یا کسی که مال به عنوان رهن به او داده می‌شود و رهینه یا مال مورد رهن.

در این قرارداد لازم نیست راهن، مالک مال رهینه باشد؛ بنابراین او می‌تواند مال دیگری را با اجازه او به رهن دهد.

نکته مهم این است که رهن برای راهن عقد لازم است. در حقوق، عقدی را لازم می‌گویند که نتوان آن را فسخ کرد. بنابراین راهن این حق را ندارد که قرارداد را به هم زند.

در مقابل رهن از طرف مرتهن جایز است به این معنی که او می‌تواند هر زمان که بخواهد آن را فسخ کند زیرا عقد جایز را می‌توان هر زمان بر هم زد.

همانطور که در فقه اسلام آمده و قانون مدنی نیز از این نظریه تبعیت نموده است طلاق ( مقالات مرتبط با طلاق - سوالات مرتبط با طلاق ) اساساً به دست مرد است یعنی با اینکه نکاح ( مقالات مرتبط با عقد نکاح - سوالات مرتبط با عقد نکاح ) یک عقد است اما برای گسیختن این نهاد یک اراده کفایت می کند و آ، اراده مرد می باشد. این مطلب در ماده 1133 قانون مدنی آمده است که مستند آن حدیث نبوی معروف الطلاق بید من اخذ بالساق می باشد و تقریباً همه مذاهب اسلامی بر آن اتفاق نظر دارند.

سئوالی که در این رابطه مطرح می گردد این است که چگونه می توان به نحوی زوجه را نیز در انحلال این تاسیس دخیل نمود؟ برای اینکه زوجه بتواند در امر انحلال نکاح دخالت داده شود باید از روش حقوقی خاصی تبعیت نمود که با مبانی فقه امامیه نیز منطبق باشد زیرا: اولا براساس منع فقهی و همچنین نص صریح قانون مدنی, نمی توان با پیش بینی حق فسخ نکاح برای زوجه و یا حتی زوج به این هدف نایل شد ( ماده 1069 ق . م .) دلیل آن این است که عقد نکاح قبل از اینکه یک قرارداد صرف مالی باشد یک تاسیس اخلاقی است و قواعد عمومی مربوط به قراردادهای معوض در آن _ با همان خشکی قابل اعمال نیست اصولا در نکاح اقاله راه ندارد و هر عقدی که قابل اقاله نباشد قابلیت درج شرط فسخ را در آن نیز ندارد. ثانیاً: همان طور که در جای دیگر بیان شده , حق طلاق به دست مرد بودن یک حکم شرعی یا یک قاعده امری است نه یک نوع حق قابل گذشت و یک قاعده و یک قاعده تفسیری بنابراین مرد نمی تواند از این حق خود بگذرد یا آن را به دیگری ( که از آن جمله زوجه خود می باشد) واگذار و منتقل نماید بنابراین در ضمن عقد نمی توان به صورت شرط حق طلاق را برای زن پیش بینی نمود. حال چه باید کرد و برای دخالت دادن زوجه در امر طلاق خود از چه شیوه حقوقی می توان بهره جست ؟شیوه حقوقی ایجاد حق طلاق برای زوجه: چیکی از اختصاصات فقه اسلام امکان انجام نکاح و طلاق توسط وکیل می باشد این امکان در کشورهای اروپایی تاثیر پذیرفته از دین مسیحت وجود ندارد استدلال بر منع انجام نکاح و طلاق توسط وکیل در حقوق فرانسه این است که زوجین بتوانند تا آخرین دقایق آزادانه در امر ورود در تشکیل خوانده تصمیم بگیرند که البته ایراد مزبور با جایز بودن عقد وکالت در حقوق اسلام منتفی است یعنی برای هر کدام از وکیل و موکل امکان رجوع از وکالت تا زمانی که به مفاد آن جامعه عمل پوشیده نشده است وجود دارد.

وكيل : كسي است كه به موجب عقد وكالت و از جانب موكل خود ، نايب انجام امري مي شود.

وكالت : معني لغوي وكالت ، تفويض و واگذار نمودن است و در اصطلاح حقوقي ، وكالت عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين ، طرف ديگر را براي انجام امري نايب (وکیل) خود مي نمايد .

موكل : كسي است كه به ديگري وكالت انجام امري را مي دهد.

صلح در لغت به معنی سازش، آشتی و توافق است و در قرآن و سنت ما نیز عقد صلح به معنی دفع مرافعه و پایان بخشیدن به دعوی به کار می رود، در قرآن کریم از صلح در شش آیه از سوره های انفال، نساء، حجرات نام برده شده است زیرا اسلام دین رافت و عطوفت است و قوانین شرعی برای حفظ ارزش های انسانی و ایجاد فرصت های مناسب برای اصلاح و تزکیه نفس و خودسازی وضع شده است.

در راستای حل اختلاف مردم از طریق کدخدامنشی و اصلاح ذات البین و گسترش فرهنگ صلح و سازش بین مردم و به دست خود آنان شوراهای حل اختلاف به موجب ماده ۱۸۹ و در قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی کشور تشکیل و در بروشورهای جداگانه ای به حدود صلاحیت آن ها پرداخته شده است. اکنون عقد صلح و ارکان و شرایط آن به زبان ساده بیان می کنیم.

صلح در قانون مدنی ما که متخذ از فقه امامیه است، معنی وسیع تری دارد به طوری که عقد صلح می تواند به طور فرعی جایگزین عقود دیگری مانند بیع، اجاره و عاریه قرار گیرد. عقد صلح در فقه امامیه به عنوان سید الاحکام معروف است. از نظر نویسندگان قانون مدنی لزومی ندارد حتماً اختلافی موجود باشد تا عقد صلح محقق شود، بلکه این عقد می تواند وسیله معامله و یا اجاره هم قرار گیرد. به همین جهت قانون مدنی در ماده ۷۵۲ عقد صلح را در معنای وسیع آن پذیرفته است زیرا به موجب ماده فوق عقد صلح ممکن است برای رفع مرافعه و دعوا و یا در مورد معامله و یا سایر عقود به کار رود.

با معنی وسیع و گسترده ای که عقد صلح در قانون مدنی ما دارد فرق بین آن و سایر عقود کمی دشوار به نظر می رسد. چه بسا دو نفر خانه ای را مورد خرید و فروش ( بیع) قرار می دهند ولی برای فرار از شروط بیع، عنوان صلح را برای آن برگزینند و یا منافع ملکی را به اجاره واگذار می کنند اما نام صلح منافع را بر آن می گذارند.

سندی که در مقام عقد صلح تنظیم گردیده باشد ، در آن حق شفعه جاری نیست .

اما آنچه مسلم است در عقد صلح تفاهم و تعامل و سازش بین طرفین وجود دارد و همین موجب امتیاز عقد صلح بوده و آن را از سایر عقود ممتاز می کند.

در صورتی که ملکی در رهن بانک قرارداشته باشد، اما مالک با حفظ حقوق مرتهن، آن را فروخته باشد آیا خریدار می تواند با پرداخت بدهی مالک، از بانک تقاضای فک رهن کند ؟

وفق نظریه مشورتی شماره ۴۶۲۲/۷-۴/۷/۱۳۸۴ اداره کل حقوقی قوه قضائیه که مشعر است :
با توجه به این که طبق ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه ۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۱۳۷۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور معاملات مالک نسبت به مال مرهون در صورتی که نافی حق مرتهن نباشد نافذ است و بر اساس ماده ۳۶۲ قانون مدنی خریدار قائم مقام قانونی فروشنده تلقی می شود، مضافاٌ به این که ماده ۲۶۷ قانون مدنی ایفاء دین از جانب غیر مدیون را هم جایز شمرده است، لذا در فرض استعلام خریدار پس از پرداخت بدهی مدیون به بانک می تواند تقاضای فک رهن نماید و مباشرت راهن شرط نیست .

یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چندگاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارایه می کنیم.

تعریف اجاره

اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.

مستاجر: اجاره کننده

موجر: اجاره دهنده

عین مستاجر: مورد اجاره

مال الاجاره: اجاره بها

اجرت المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می گیرد.

20 نکته در مورد اجاره اماکن مسکونی

شخصی که ملکی را اجاره می کند علاوه بر اجاره بها، معمولا مبلغی را در ابتدا به صاحب ملک میپردازد. این مبلغ در پایان مدت اجاره و پس از تخلیه ملک، به مستاجر برگردانده می شود معمولاٌ  در عرف میان مردم این پول با عنوان رهن ملک یا ودیعه ملک شناخته می شود، شایان ذکر است که : هیچکدام از این دو قالب حقوقی، بر آنچه که در عمل پرداخت می شود صادق نیست.

ارتباط میان رهن و ودیعه گاهی در قراردادهای اجاره مبلغی به عنوان ودیعه و گاهی به عنوان رهن داده می شود ولی هنگامی که تفسیر و توصیف می کنیم و مقصود واقعی طرفین احراز می شود، این عمل نه رهن است و نه ودیعه.

ودیعه نیست به دلیل این که قصد طرفین «استرداد مثل» آن  پول است نه «نگهداری عین پول و استرداد عین» آن. عقد رهن نیز نیست برای آنکه مستاجر حق استفاده ازعین پول و استرداد مثل آن پول را دارد و ضمناً وثیقه ای برای دین دیگری ایجاد نشده است، چرا که دین دیگری وجود ندارد. به هر حال این دو عقد ارتباطی با هم ندارند اما برای این که با اصطلاحات گفته شده آشنا شویم، در ادامه به بررسی دو قرارداد ودیعه و رهن و تفاوت آن ها با هم می پردازیم.

قرارداد ودیعه

یکی از قراردادهای مرسوم در جامعه، عقد ودیعه است که به موجب آن امین، نگهداری مالی را از طرف امانت گذار بر عهده می گیرد تا به طور رایگان از آن نگهداری و محافظت کند.

در عقد ودیعه، امین حق ندارد از آن مال استفاده کند و باید همان مال را در انتهای قرارداد به مالک آن ملک برمی گرداند بدون آن که حق داشته باشد از آن استفاده کند.

البته لازم به ذکر است که در این راستا طبق قانون، وظایفی بر عهده امین گذاشته شده است. به طور کلی در تعریف عقد ودیعه می توان گفت که به موجب ماده ۶۰۷ قانون مدنی کشور، عقد ودیعه به عقدی گفته می شود که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگری می سپارد برای آن که آن را مجانی نگاه دارد. ودیعه گذار مودع و ودیعه گیر را مستودع یا امین می نامند. تعریف عقد ودیعه دو رکن دارد.

اول: دادن عین مال برای نگهداری.

دوم: استرداد عین مال.

پس اگر هر یک از این دو رکن وجود نداشته باشد، عقد مورد بحث عقد ودیعه نخواهد بود.